常德市物(wù)業管理辦法
- 發布時間：2020-04-02
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第一(yī)章 總則
第一(yī)條 爲了規範物(wù)業管理行爲，維護業主和物(wù)業服務企業的合法權益，根據《中(zhōng)華人民共和國物(wù)權法》、《物(wù)業管理條例》等法律、法規的有關規定，制定本辦法。
第二條 本市行政區域内的物(wù)業管理、使用、維護及監督管理活動，适用于本辦法。
第三條 市和縣級房地産管理部門爲物(wù)業管理行政主管部門（以下(xià)簡稱物(wù)業主管部門），負責本行政區域内物(wù)業管理的監督管理工(gōng)作。
街道辦事處、鄉鎮人民政府要将物(wù)業管理納入社區管理的工(gōng)作範疇，負責物(wù)業管理小(xiǎo)區（單位）的治安穩定、就業與再就業、社會保障、城市管理和創建、計劃生(shēng)育等社會性事務管理；與物(wù)業主管部門共同指導業主成立業主大(dà)會，并選舉産生(shēng)業主委員(yuán)會；監督業主大(dà)會和業主委員(yuán)會的日常活動；協調物(wù)業管理與社區管理、社區服務的關系。
物(wù)業服務企業按照物(wù)業委托合同授權範圍，管理建築區劃内的建築物(wù)及其附屬設施，接受物(wù)業主管部門、當地街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區（居民委員(yuán)會）的管理、指導和監督。
第四條 市、縣物(wù)業主管部門應當加強對物(wù)業服務活動的監督和管理。
物(wù)業管理行業協會應充分(fēn)發揮服務、溝通作用，做好從業人員(yuán)培訓工(gōng)作，協助主管部門做好誠信記錄及申報企業資(zī)質的前期輔導工(gōng)作，完善物(wù)業服務行業自律制度，促進物(wù)業服務行業發展。
第二章 業主、業主大(dà)會和業主委員(yuán)會
第五條 業主對物(wù)業管理區域（道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物(wù)業管理用房以及物(wù)業共用設施設備等）共用部分(fēn)實施共同管理。下(xià)列事項由業主共同決定：
（一(yī)）制定和修改業主大(dà)會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員(yuán)會或者更換業主委員(yuán)會委員(yuán)；
（四）制定物(wù)業服務内容、标準以及物(wù)業服務收費(fèi)方案；
（五）選聘和解聘物(wù)業服務企業；
（六）籌集和使用房屋維修資(zī)金；
（七）改建、重建建築物(wù)及其附屬設施；
（八）改變共有部分(fēn)的用途；
（九）利用共有部分(fēn)進行經營以及所得收益的分(fēn)配與使用；
（十）法律法規或者管理規約确定應由業主共同決定的事項。
決定前款第（六）、（七）項事項，應當經專有部分(fēn)占建築物(wù)面積2/3以上業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分(fēn)占建築物(wù)總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第六條業主可以成立業主大(dà)會，業主大(dà)會由物(wù)業管理區域内全體(tǐ)業主組成，對物(wù)業管理區域共用部位實施共同管理，按照相關規定開(kāi)展物(wù)業管理有關的活動。一(yī)個物(wù)業管理區域成立一(yī)個業主大(dà)會。
未成立業主大(dà)會，發生(shēng)物(wù)業服務企業停止服務或其他重大(dà)、緊急物(wù)業管理事件，需要業主共同決定的，由物(wù)業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府和物(wù)業主管部門指導協助業主共同決定。
第七條物(wù)業管理區域内已交付業主的專有部分(fēn)達到建築物(wù)總面積50%以上，建設單位應當向物(wù)業主管部門和所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備業主大(dà)會會議所需資(zī)料。
第八條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到建設單位申請之日起60日内，指定代表擔任籌備組組長，組織成立業主大(dà)會籌備組。
籌備組成員(yuán)名單确定後，應當在物(wù)業管理區域内醒目位置公示。
第九條建設單位應當自業主大(dà)會會議籌備組組成之日起7日内向籌備組提供業主名冊、業主專有部分(fēn)面積、建築物(wù)總面積等資(zī)料，爲籌備會議提供相應條件的服務。
第十條業主大(dà)會選舉産生(shēng)業主委員(yuán)會後，業主委員(yuán)會應當自選舉産生(shēng)之日起30日内，按相關規定向物(wù)業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣級以上物(wù)業主管部門辦理備案手續。
第十一(yī)條因客觀原因未能選舉産生(shēng)業主委員(yuán)會的，可以由物(wù)業所在地社區（居民委員(yuán)會）在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下(xià)，代行業主委員(yuán)會職責。
第十二條業主應當按照物(wù)業服務合同的約定按時足額交納物(wù)業服務費(fèi)用。業主違反物(wù)業服務合同約定逾期不交納物(wù)業服務費(fèi)用的，業主委員(yuán)會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物(wù)業服務企業可以向人民法院起訴。
業主委員(yuán)會應當在前期物(wù)業管理臨時管理規約的基礎上及時修改制定小(xiǎo)區管理規約，對小(xiǎo)區的物(wù)業服務和房屋維修資(zī)金收繳、業主共有房屋、共用設施設備和其他公共空間的維護與管理以及裝飾裝修等行爲和事項作出約束性規定；應當協調處理物(wù)業服務企業與業主和物(wù)業使用人之間的糾紛。
第三章 前期物(wù)業管理
第十三條 建設單位應當在預（銷）售物(wù)業之前，在物(wù)業主管部門的指導下(xià)通過招投标的方式選聘具有相應資(zī)質的物(wù)業服務企業，簽訂前期物(wù)業服務合同。
第十四條 經縣級以上物(wù)業主管部門批準，下(xià)列情形可采用協議方式選聘具有相應資(zī)質的物(wù)業服務企業：
（一(yī)）一(yī)個物(wù)業管理區域内，住宅建築面積少于1萬平方米或産權人數少于20人的；
（二）一(yī)個物(wù)業管理區域内，非住宅建築面積少于0.5萬平方米的；
（三）已經實行物(wù)業管理的區域内，新建物(wù)業選擇前期物(wù)業服務企業的；
（四）公開(kāi)發布招投标公告後，投标人少于3個的。
第十五條 前期物(wù)業管理的收費(fèi)實行政府指導價，價格調整幅度不得超出物(wù)價部門規定。前期物(wù)業服務企業應當将服務項目、服務等級、收費(fèi)标準、計費(fèi)起始時間等内容向物(wù)業主管部門備案，由價格主管部門根據有關規定核定收費(fèi)标準，并由物(wù)業服務企業在小(xiǎo)區内醒目位置公示。
第十六條 建設單位在銷售物(wù)業前，應當制定臨時管理規約。臨時管理規約應當對房屋裝修、共有部位和公共設施及其他公共場地的使用、維護、管理，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，并向物(wù)業主管部門備案。臨時管理規約作爲房屋銷售合同的附件在銷售場所醒目位置公示。
第十七條 建設單位在銷售物(wù)業時，應當明示前期物(wù)業服務合同，并向業主告知(zhī)物(wù)業服務企業的名稱、辦公場所、聯系方式和資(zī)質等級、物(wù)業服務等級和收費(fèi)标準等。否則，業主有權拒交物(wù)業服務費(fèi)。
第十八條 前期物(wù)業服務合同所約定的期限，應當自簽訂前期物(wù)業服務合同之日起至首屆業主委員(yuán)會與物(wù)業服務企業簽訂物(wù)業服務合同生(shēng)效之日止。
第十九條 物(wù)業未經竣工(gōng)驗收或者竣工(gōng)驗收不合格的，不得交付使用。
第二十條 在辦理物(wù)業交接手續時，建設單位應當按照有關規定向物(wù)業服務企業移交資(zī)料。
前期物(wù)業服務合同終止時，物(wù)業服務企業應當及時将前款規定的相關資(zī)料移交給業主委員(yuán)會或代行業主委員(yuán)會權利的組織。
第二十一(yī)條 新建住宅物(wù)業，建設單位應按下(xià)列規定配建物(wù)業管理用房：
（一(yī)）建築總面積在1萬平方米以下(xià)的，提供使用面積50平方米物(wù)業管理用房；
（二）建築總面積在1萬平方米（含）以上、3萬平方米以下(xià)的，提供使用面積100平方米物(wù)業管理用房；
（三）建築總面積在3萬平方米（含）以上、5萬平方米以下(xià)的，提供使用面積150平方米物(wù)業管理用房；
（四）建築總面積在5萬平方米（含）以上的，按總建築面積的3‰提供物(wù)業管理用房。
第二十二條 物(wù)業管理用房包括物(wù)業管理辦公用房、物(wù)業管理配套用房和業主委員(yuán)會辦公用房等。門衛房、車(chē)庫、雜(zá)物(wù)房、閣樓、設施設備用房不得抵作物(wù)業管理用房。
層高不足2.2米或已經列入公共分(fēn)攤的房屋不計入物(wù)業管理用房面積;物(wù)業管理用房須相對集中(zhōng),具備自然通風采光條件和進行普通以上裝修。
第二十三條 建設單位在辦理《商(shāng)品房預售許可證》時，應當向物(wù)業主管部門提供物(wù)業管理用房具體(tǐ)位置、面積和《商(shāng)品房建築面積預測報告書(shū)》，辦理物(wù)業管理用房确認手續。
建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當對物(wù)業管理用房一(yī)并申請辦理。
第二十四條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物(wù)業的保修責任。物(wù)業保修期限從工(gōng)程竣工(gōng)驗收合格之日起計算。保修期滿後，房屋的專有部分(fēn)由業主自行負責。
第二十五條 新建小(xiǎo)區供水供電供氣應當實行一(yī)戶一(yī)表單獨立戶。
第二十六條 任何單位和個人不得擅自占有、使用和處分(fēn)建築區劃内依法屬于業主共有的道路、綠地、物(wù)業共用部位、公用設施、共用設施設備、架空層、物(wù)業管理用房和其他公共場所。
第二十七條 新建小(xiǎo)區須嚴格按照規劃設計要求和宣傳推介的承諾建設配套設施，使用前的小(xiǎo)區物(wù)業用房、業主公共活動用房以及其他共有房屋和配套設施的驗收由縣級以上物(wù)業主管部門組織實施。
第四章 物(wù)業服務
第二十八條 從事物(wù)業管理活動的企業應當具有獨立的法人資(zī)格，遵守國家和地方有關物(wù)業服務企業資(zī)質管理的規定。
新設立的物(wù)業服務企業應當自領取營業執照之日起30日内，向工(gōng)商(shāng)注冊所在地物(wù)業主管部門申請資(zī)質。從業人員(yuán)應當取得相應職業資(zī)格。
第二十九條 一(yī)個物(wù)業管理區域應當由一(yī)個物(wù)業服務企業統一(yī)提供物(wù)業服務。新建住宅區，包括分(fēn)期建設或者兩個以上單位開(kāi)發建設的住宅區，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分(fēn)爲一(yī)個物(wù)業管理區域。
分(fēn)期建設的物(wù)業，前期建成部分(fēn)已确定物(wù)業服務企業的，後期建成部分(fēn)應當由同一(yī)物(wù)業服務企業提供物(wù)業服務。
第三十條 物(wù)業服務企業與業主委員(yuán)會應當簽訂物(wù)業服務合同，對雙方權利義務、物(wù)業服務事項、服務标準、服務費(fèi)用、物(wù)業管理用房的管理與使用、合同期限、服務交接、違約責任等内容進行約定。服務内容、服務等級應當經物(wù)業主管部門審批後報價格主管部門備案；收費(fèi)标準由價格主管部門核定後報物(wù)業主管部門備案。
物(wù)業服務企業應當自物(wù)業服務合同簽訂之日起15日内，将物(wù)業服務合同報物(wù)業服務項目所在地縣級以上物(wù)業主管部門備案。
第三十一(yī)條 物(wù)業服務企業應當将服務事項、服務标準、收費(fèi)項目、收費(fèi)标準等有關情況在物(wù)業管理區域内醒目位置公示，接受業主監督。
物(wù)業主管部門和價格主管部門要加強對物(wù)業服務企業服務标準的檢查。對收費(fèi)标準與服務标準、服務質量、服務等級不符的，應責令整改；整改不到位的，由價格主管部門降低其收費(fèi)标準。
第三十二條 物(wù)業服務合同期限屆滿前，業主大(dà)會應當決定是否更換物(wù)業服務企業等事項。
決定續聘原物(wù)業服務企業的，應當與原物(wù)業服務企業協商(shāng)簽訂物(wù)業服務合同；決定解聘的，應當履行必要的通知(zhī)義務，合同未約定通知(zhī)期限的，應當于合同期限屆滿前1個月告知(zhī)原物(wù)業服務企業，并在物(wù)業管理區域内公告。
第三十三條 物(wù)業服務合同終止前，物(wù)業服務企業不得停止服務。
物(wù)業服務企業決定物(wù)業服務合同期限屆滿後，不再續簽物(wù)業服務合同的，應當于物(wù)業服務合同期限屆滿前履行必要的通知(zhī)義務；合同未約定通知(zhī)期限的，應當于合同期限屆滿前1個月通知(zhī)業主委員(yuán)會。
第三十四條 物(wù)業服務合同期滿後，物(wù)業服務企業未與業主委員(yuán)會續簽書(shū)面物(wù)業服務合同，物(wù)業服務企業事實上提供了物(wù)業服務，且履行了告知(zhī)義務，業主委員(yuán)會也未表示不接受服務的，物(wù)業服務企業有權要求業主履行相關義務。
業主委員(yuán)會共同決定不再接受物(wù)業服務的，物(wù)業服務企業不得強行提供物(wù)業服務，不得以事實服務爲由向業主收取物(wù)業服務費(fèi)用。
第三十五條 物(wù)業服務合同終止或者業主不再接受事實服務，物(wù)業服務企業應當在15日内與業主委員(yuán)會完成交接。物(wù)業服務企業應當履行法定交接義務，并撤出物(wù)業管理區域。
原物(wù)業服務企業不得以業主欠交物(wù)業服務費(fèi)用、對業主委員(yuán)會決定有争議等爲由拒絕辦理交接，原物(wù)業服務企業在應當辦理交接至撤出物(wù)業管理區域前的期間内，應當維持正常的物(wù)業管理秩序。業主委員(yuán)會應當配合原物(wù)業服務企業收取業主欠交的有關費(fèi)用。
原物(wù)業服務企業拒不撤出物(wù)業管理區域的，新的物(wù)業服務企業和業主應當與原物(wù)業服務企業協商(shāng)解決，協商(shāng)不成的，業主委員(yuán)會應當依法提起訴訟或者申請仲裁，新的物(wù)業服務企業不得強行接管。
因業主委員(yuán)會的原因在15日内未完成交接的，物(wù)業服務企業應提請當地街道辦事處、鄉鎮人民政府或社區（居民委員(yuán)會）進行協調。在7日内仍協調不成的，物(wù)業服務企業可以撤出物(wù)業管理區域，但應當将相關資(zī)料移交至當地街道辦事處或鄉鎮人民政府，由其代爲保管。
第三十六條 物(wù)業主管部門應當按要求建立物(wù)業管理行業信用信息系統，對物(wù)業服務企業和執業人員(yuán)實行動态監督管理。由物(wù)業主管部門和房地産行業信用信息征信評價機構對物(wù)業服務企業和執業人員(yuán)通過日常考核和年度審核進行等級評價。要運用好企業信用評價結果，使其在項目承接、企業和項目評優、企業資(zī)質晉級、企業年度審核及銀行信貸等方面發揮參考作用。
第五章 物(wù)業的使用與維護
第三十七條 物(wù)業管理區域内共用部位、公共設施設備的用水、用電按照居民生(shēng)活用水、用電價格标準實行。經業主大(dà)會同意，改變用途不作公用的，其用水、用電價格标準按照相關規定執行。
第三十八條 通過物(wù)業管理區域内城市道路及其綠化、市政公共設施的維修養護由市政、園林主管部門負責。通過物(wù)業管理區域内的公共汽車(chē)道路的保潔工(gōng)作由環衛部門負責。物(wù)業服務企業收集業主的生(shēng)活垃圾後負責運到垃圾中(zhōng)轉站，中(zhōng)轉站至垃圾場的清運及産生(shēng)的相關費(fèi)用由環衛部門負責。業主電表及表前的供電管線及設備的維修養護，由供電部門負責。業主水表及表前的供水管道及設備的維修養護由供水部門負責。業主燃氣表及表前的燃氣管道及設備的維修養護由供氣部門負責。通信、有線電視等單位，應承擔相關的管理和設施設備維修、養護責任。
第三十九條 業主和物(wù)業使用人使用物(wù)業，應當遵守法律、法規、規章和管理規約（臨時管理規約）的規定。
業主和物(wù)業使用人使用物(wù)業，應當按照有利于物(wù)業安全使用、公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，正确處理供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生(shēng)、環境保護等方面相鄰關系。
第四十條 業主、物(wù)業使用人将住宅改變爲經營性用房，除遵守法律、法規、規章和管理規約外(wài)，應當征得利害關系業主同意，并依法辦理相關手續。
第四十一(yī)條 物(wù)業服務企業從事物(wù)業維護、修繕、檢查等工(gōng)作時，業主或者物(wù)業使用人應當提供方便。
第四十二條 物(wù)業管理區域内規劃用于停放(fàng)汽車(chē)的車(chē)庫、車(chē)位應當首先滿足業主的停車(chē)需要。
規劃用于停放(fàng)汽車(chē)的車(chē)庫、車(chē)位的歸屬，由建設單位通過出售、附贈或者出租等方式約定，并向全體(tǐ)業主公布車(chē)庫、車(chē)位處分(fēn)情況。
占用業主共有的道路或者其他場地用于停放(fàng)汽車(chē)的車(chē)位，屬于業主共有。
第四十三條 利用物(wù)業管理區域内道路、綠地、其他公共場所、共有房屋、共用設施設備、共用部位進行經營的，應當征得有利害關系的業主同意，并經業主大(dà)會或經專有部分(fēn)占建築物(wù)總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，按照規定辦理有關手續。所得收益在扣除成本（人工(gōng)、維護和稅費(fèi)等）後應當按照業主大(dà)會的決定使用，并向全體(tǐ)業主公布實際收入和支出情況，接受業主委員(yuán)會的質詢。
第四十四條 業主所購置的物(wù)業，應該按照《住宅專項維修資(zī)金管理辦法》交存房屋維修資(zī)金。
2008年6月1日之前所購物(wù)業，按照規定标準由物(wù)業服務企業或業主委員(yuán)會代爲收繳的房屋維修資(zī)金，要加強使用監管，防止挪作他用，物(wù)業主管部門有權采取調查、查閱賬目、專項審計等方式進行監督；2008年6月1日以後所購物(wù)業，業主按照新的繳納标準歸集交存至房屋維修資(zī)金歸集管理中(zhōng)心專戶儲存，專款專用。
房屋維修資(zī)金用于房屋共用部位、共用設施設備等公共部分(fēn)保修期滿後的維修、更新和改造，由業主按照所擁有的建築面積比例分(fēn)攤；需要維修、更新和改造的物(wù)業項目，其維修方案和維修費(fèi)用須由占總人數2/3以上的業主簽字同意後方可使用。房屋維修資(zī)金在業主委員(yuán)會成立前由房屋維修資(zī)金歸集管理中(zhōng)心代管。業主委員(yuán)會成立後，可根據業主大(dà)會決議，由物(wù)業服務企業和業主委員(yuán)會雙方負責人同時到房屋維修資(zī)金歸集管理中(zhōng)心辦理手續，按照規定程序将房屋維修資(zī)金移交給其他單位代管；未決定移交的由房屋維修資(zī)金歸集管理中(zhōng)心繼續代管。業主大(dà)會開(kāi)立的房屋維修資(zī)金賬戶，須接受房屋維修資(zī)金歸集管理中(zhōng)心的監督。
第四十五條 建設單位應當按照國家、省規定的保修期限和保修範圍承擔保修期間的物(wù)業保修責任。建設單位可以委托物(wù)業服務企業維修，也可以自行組織維修。
建設單位在物(wù)業交付使用辦理權屬初始登記手續前，應當按照國家、省、市有關規定一(yī)次性向物(wù)業主管部門交納物(wù)業保修金。
物(wù)業保修金繳存、使用、退還、管理和監督辦法，由市物(wù)業主管部門會同市财政、市價格主管部門另行制定。
第四十六條 物(wù)業服務企業應當加強對物(wù)業的巡查，發現存在安全隐患的，按照物(wù)業服務合同的約定及時進行維修養護或者通知(zhī)責任人及時維修養護，消除隐患。責任人不履行維修養護義務的，經業主大(dà)會或者業主委員(yuán)會同意，可由物(wù)業服務企業代爲維修養護，所需費(fèi)用由責任人承擔。
第一(yī)條 爲了規範物(wù)業管理行爲，維護業主和物(wù)業服務企業的合法權益，根據《中(zhōng)華人民共和國物(wù)權法》、《物(wù)業管理條例》等法律、法規的有關規定，制定本辦法。
第二條 本市行政區域内的物(wù)業管理、使用、維護及監督管理活動，适用于本辦法。
第三條 市和縣級房地産管理部門爲物(wù)業管理行政主管部門（以下(xià)簡稱物(wù)業主管部門），負責本行政區域内物(wù)業管理的監督管理工(gōng)作。
街道辦事處、鄉鎮人民政府要将物(wù)業管理納入社區管理的工(gōng)作範疇，負責物(wù)業管理小(xiǎo)區（單位）的治安穩定、就業與再就業、社會保障、城市管理和創建、計劃生(shēng)育等社會性事務管理；與物(wù)業主管部門共同指導業主成立業主大(dà)會，并選舉産生(shēng)業主委員(yuán)會；監督業主大(dà)會和業主委員(yuán)會的日常活動；協調物(wù)業管理與社區管理、社區服務的關系。
物(wù)業服務企業按照物(wù)業委托合同授權範圍，管理建築區劃内的建築物(wù)及其附屬設施，接受物(wù)業主管部門、當地街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區（居民委員(yuán)會）的管理、指導和監督。
第四條 市、縣物(wù)業主管部門應當加強對物(wù)業服務活動的監督和管理。
物(wù)業管理行業協會應充分(fēn)發揮服務、溝通作用，做好從業人員(yuán)培訓工(gōng)作，協助主管部門做好誠信記錄及申報企業資(zī)質的前期輔導工(gōng)作，完善物(wù)業服務行業自律制度，促進物(wù)業服務行業發展。
第二章 業主、業主大(dà)會和業主委員(yuán)會
第五條 業主對物(wù)業管理區域（道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物(wù)業管理用房以及物(wù)業共用設施設備等）共用部分(fēn)實施共同管理。下(xià)列事項由業主共同決定：
（一(yī)）制定和修改業主大(dà)會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員(yuán)會或者更換業主委員(yuán)會委員(yuán)；
（四）制定物(wù)業服務内容、标準以及物(wù)業服務收費(fèi)方案；
（五）選聘和解聘物(wù)業服務企業；
（六）籌集和使用房屋維修資(zī)金；
（七）改建、重建建築物(wù)及其附屬設施；
（八）改變共有部分(fēn)的用途；
（九）利用共有部分(fēn)進行經營以及所得收益的分(fēn)配與使用；
（十）法律法規或者管理規約确定應由業主共同決定的事項。
決定前款第（六）、（七）項事項，應當經專有部分(fēn)占建築物(wù)面積2/3以上業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分(fēn)占建築物(wù)總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第六條業主可以成立業主大(dà)會，業主大(dà)會由物(wù)業管理區域内全體(tǐ)業主組成，對物(wù)業管理區域共用部位實施共同管理，按照相關規定開(kāi)展物(wù)業管理有關的活動。一(yī)個物(wù)業管理區域成立一(yī)個業主大(dà)會。
未成立業主大(dà)會，發生(shēng)物(wù)業服務企業停止服務或其他重大(dà)、緊急物(wù)業管理事件，需要業主共同決定的，由物(wù)業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府和物(wù)業主管部門指導協助業主共同決定。
第七條物(wù)業管理區域内已交付業主的專有部分(fēn)達到建築物(wù)總面積50%以上，建設單位應當向物(wù)業主管部門和所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備業主大(dà)會會議所需資(zī)料。
第八條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到建設單位申請之日起60日内，指定代表擔任籌備組組長，組織成立業主大(dà)會籌備組。
籌備組成員(yuán)名單确定後，應當在物(wù)業管理區域内醒目位置公示。
第九條建設單位應當自業主大(dà)會會議籌備組組成之日起7日内向籌備組提供業主名冊、業主專有部分(fēn)面積、建築物(wù)總面積等資(zī)料，爲籌備會議提供相應條件的服務。
第十條業主大(dà)會選舉産生(shēng)業主委員(yuán)會後，業主委員(yuán)會應當自選舉産生(shēng)之日起30日内，按相關規定向物(wù)業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣級以上物(wù)業主管部門辦理備案手續。
第十一(yī)條因客觀原因未能選舉産生(shēng)業主委員(yuán)會的，可以由物(wù)業所在地社區（居民委員(yuán)會）在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下(xià)，代行業主委員(yuán)會職責。
第十二條業主應當按照物(wù)業服務合同的約定按時足額交納物(wù)業服務費(fèi)用。業主違反物(wù)業服務合同約定逾期不交納物(wù)業服務費(fèi)用的，業主委員(yuán)會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物(wù)業服務企業可以向人民法院起訴。
業主委員(yuán)會應當在前期物(wù)業管理臨時管理規約的基礎上及時修改制定小(xiǎo)區管理規約，對小(xiǎo)區的物(wù)業服務和房屋維修資(zī)金收繳、業主共有房屋、共用設施設備和其他公共空間的維護與管理以及裝飾裝修等行爲和事項作出約束性規定；應當協調處理物(wù)業服務企業與業主和物(wù)業使用人之間的糾紛。
第三章 前期物(wù)業管理
第十三條 建設單位應當在預（銷）售物(wù)業之前，在物(wù)業主管部門的指導下(xià)通過招投标的方式選聘具有相應資(zī)質的物(wù)業服務企業，簽訂前期物(wù)業服務合同。
第十四條 經縣級以上物(wù)業主管部門批準，下(xià)列情形可采用協議方式選聘具有相應資(zī)質的物(wù)業服務企業：
（一(yī)）一(yī)個物(wù)業管理區域内，住宅建築面積少于1萬平方米或産權人數少于20人的；
（二）一(yī)個物(wù)業管理區域内，非住宅建築面積少于0.5萬平方米的；
（三）已經實行物(wù)業管理的區域内，新建物(wù)業選擇前期物(wù)業服務企業的；
（四）公開(kāi)發布招投标公告後，投标人少于3個的。
第十五條 前期物(wù)業管理的收費(fèi)實行政府指導價，價格調整幅度不得超出物(wù)價部門規定。前期物(wù)業服務企業應當将服務項目、服務等級、收費(fèi)标準、計費(fèi)起始時間等内容向物(wù)業主管部門備案，由價格主管部門根據有關規定核定收費(fèi)标準，并由物(wù)業服務企業在小(xiǎo)區内醒目位置公示。
第十六條 建設單位在銷售物(wù)業前，應當制定臨時管理規約。臨時管理規約應當對房屋裝修、共有部位和公共設施及其他公共場地的使用、維護、管理，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，并向物(wù)業主管部門備案。臨時管理規約作爲房屋銷售合同的附件在銷售場所醒目位置公示。
第十七條 建設單位在銷售物(wù)業時，應當明示前期物(wù)業服務合同，并向業主告知(zhī)物(wù)業服務企業的名稱、辦公場所、聯系方式和資(zī)質等級、物(wù)業服務等級和收費(fèi)标準等。否則，業主有權拒交物(wù)業服務費(fèi)。
第十八條 前期物(wù)業服務合同所約定的期限，應當自簽訂前期物(wù)業服務合同之日起至首屆業主委員(yuán)會與物(wù)業服務企業簽訂物(wù)業服務合同生(shēng)效之日止。
第十九條 物(wù)業未經竣工(gōng)驗收或者竣工(gōng)驗收不合格的，不得交付使用。
第二十條 在辦理物(wù)業交接手續時，建設單位應當按照有關規定向物(wù)業服務企業移交資(zī)料。
前期物(wù)業服務合同終止時，物(wù)業服務企業應當及時将前款規定的相關資(zī)料移交給業主委員(yuán)會或代行業主委員(yuán)會權利的組織。
第二十一(yī)條 新建住宅物(wù)業，建設單位應按下(xià)列規定配建物(wù)業管理用房：
（一(yī)）建築總面積在1萬平方米以下(xià)的，提供使用面積50平方米物(wù)業管理用房；
（二）建築總面積在1萬平方米（含）以上、3萬平方米以下(xià)的，提供使用面積100平方米物(wù)業管理用房；
（三）建築總面積在3萬平方米（含）以上、5萬平方米以下(xià)的，提供使用面積150平方米物(wù)業管理用房；
（四）建築總面積在5萬平方米（含）以上的，按總建築面積的3‰提供物(wù)業管理用房。
第二十二條 物(wù)業管理用房包括物(wù)業管理辦公用房、物(wù)業管理配套用房和業主委員(yuán)會辦公用房等。門衛房、車(chē)庫、雜(zá)物(wù)房、閣樓、設施設備用房不得抵作物(wù)業管理用房。
層高不足2.2米或已經列入公共分(fēn)攤的房屋不計入物(wù)業管理用房面積;物(wù)業管理用房須相對集中(zhōng),具備自然通風采光條件和進行普通以上裝修。
第二十三條 建設單位在辦理《商(shāng)品房預售許可證》時，應當向物(wù)業主管部門提供物(wù)業管理用房具體(tǐ)位置、面積和《商(shāng)品房建築面積預測報告書(shū)》，辦理物(wù)業管理用房确認手續。
建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當對物(wù)業管理用房一(yī)并申請辦理。
第二十四條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物(wù)業的保修責任。物(wù)業保修期限從工(gōng)程竣工(gōng)驗收合格之日起計算。保修期滿後，房屋的專有部分(fēn)由業主自行負責。
第二十五條 新建小(xiǎo)區供水供電供氣應當實行一(yī)戶一(yī)表單獨立戶。
第二十六條 任何單位和個人不得擅自占有、使用和處分(fēn)建築區劃内依法屬于業主共有的道路、綠地、物(wù)業共用部位、公用設施、共用設施設備、架空層、物(wù)業管理用房和其他公共場所。
第二十七條 新建小(xiǎo)區須嚴格按照規劃設計要求和宣傳推介的承諾建設配套設施，使用前的小(xiǎo)區物(wù)業用房、業主公共活動用房以及其他共有房屋和配套設施的驗收由縣級以上物(wù)業主管部門組織實施。
第四章 物(wù)業服務
第二十八條 從事物(wù)業管理活動的企業應當具有獨立的法人資(zī)格，遵守國家和地方有關物(wù)業服務企業資(zī)質管理的規定。
新設立的物(wù)業服務企業應當自領取營業執照之日起30日内，向工(gōng)商(shāng)注冊所在地物(wù)業主管部門申請資(zī)質。從業人員(yuán)應當取得相應職業資(zī)格。
第二十九條 一(yī)個物(wù)業管理區域應當由一(yī)個物(wù)業服務企業統一(yī)提供物(wù)業服務。新建住宅區，包括分(fēn)期建設或者兩個以上單位開(kāi)發建設的住宅區，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分(fēn)爲一(yī)個物(wù)業管理區域。
分(fēn)期建設的物(wù)業，前期建成部分(fēn)已确定物(wù)業服務企業的，後期建成部分(fēn)應當由同一(yī)物(wù)業服務企業提供物(wù)業服務。
第三十條 物(wù)業服務企業與業主委員(yuán)會應當簽訂物(wù)業服務合同，對雙方權利義務、物(wù)業服務事項、服務标準、服務費(fèi)用、物(wù)業管理用房的管理與使用、合同期限、服務交接、違約責任等内容進行約定。服務内容、服務等級應當經物(wù)業主管部門審批後報價格主管部門備案；收費(fèi)标準由價格主管部門核定後報物(wù)業主管部門備案。
物(wù)業服務企業應當自物(wù)業服務合同簽訂之日起15日内，将物(wù)業服務合同報物(wù)業服務項目所在地縣級以上物(wù)業主管部門備案。
第三十一(yī)條 物(wù)業服務企業應當将服務事項、服務标準、收費(fèi)項目、收費(fèi)标準等有關情況在物(wù)業管理區域内醒目位置公示，接受業主監督。
物(wù)業主管部門和價格主管部門要加強對物(wù)業服務企業服務标準的檢查。對收費(fèi)标準與服務标準、服務質量、服務等級不符的，應責令整改；整改不到位的，由價格主管部門降低其收費(fèi)标準。
第三十二條 物(wù)業服務合同期限屆滿前，業主大(dà)會應當決定是否更換物(wù)業服務企業等事項。
決定續聘原物(wù)業服務企業的，應當與原物(wù)業服務企業協商(shāng)簽訂物(wù)業服務合同；決定解聘的，應當履行必要的通知(zhī)義務，合同未約定通知(zhī)期限的，應當于合同期限屆滿前1個月告知(zhī)原物(wù)業服務企業，并在物(wù)業管理區域内公告。
第三十三條 物(wù)業服務合同終止前，物(wù)業服務企業不得停止服務。
物(wù)業服務企業決定物(wù)業服務合同期限屆滿後，不再續簽物(wù)業服務合同的，應當于物(wù)業服務合同期限屆滿前履行必要的通知(zhī)義務；合同未約定通知(zhī)期限的，應當于合同期限屆滿前1個月通知(zhī)業主委員(yuán)會。
第三十四條 物(wù)業服務合同期滿後，物(wù)業服務企業未與業主委員(yuán)會續簽書(shū)面物(wù)業服務合同，物(wù)業服務企業事實上提供了物(wù)業服務，且履行了告知(zhī)義務，業主委員(yuán)會也未表示不接受服務的，物(wù)業服務企業有權要求業主履行相關義務。
業主委員(yuán)會共同決定不再接受物(wù)業服務的，物(wù)業服務企業不得強行提供物(wù)業服務，不得以事實服務爲由向業主收取物(wù)業服務費(fèi)用。
第三十五條 物(wù)業服務合同終止或者業主不再接受事實服務，物(wù)業服務企業應當在15日内與業主委員(yuán)會完成交接。物(wù)業服務企業應當履行法定交接義務，并撤出物(wù)業管理區域。
原物(wù)業服務企業不得以業主欠交物(wù)業服務費(fèi)用、對業主委員(yuán)會決定有争議等爲由拒絕辦理交接，原物(wù)業服務企業在應當辦理交接至撤出物(wù)業管理區域前的期間内，應當維持正常的物(wù)業管理秩序。業主委員(yuán)會應當配合原物(wù)業服務企業收取業主欠交的有關費(fèi)用。
原物(wù)業服務企業拒不撤出物(wù)業管理區域的，新的物(wù)業服務企業和業主應當與原物(wù)業服務企業協商(shāng)解決，協商(shāng)不成的，業主委員(yuán)會應當依法提起訴訟或者申請仲裁，新的物(wù)業服務企業不得強行接管。
因業主委員(yuán)會的原因在15日内未完成交接的，物(wù)業服務企業應提請當地街道辦事處、鄉鎮人民政府或社區（居民委員(yuán)會）進行協調。在7日内仍協調不成的，物(wù)業服務企業可以撤出物(wù)業管理區域，但應當将相關資(zī)料移交至當地街道辦事處或鄉鎮人民政府，由其代爲保管。
第三十六條 物(wù)業主管部門應當按要求建立物(wù)業管理行業信用信息系統，對物(wù)業服務企業和執業人員(yuán)實行動态監督管理。由物(wù)業主管部門和房地産行業信用信息征信評價機構對物(wù)業服務企業和執業人員(yuán)通過日常考核和年度審核進行等級評價。要運用好企業信用評價結果，使其在項目承接、企業和項目評優、企業資(zī)質晉級、企業年度審核及銀行信貸等方面發揮參考作用。
第五章 物(wù)業的使用與維護
第三十七條 物(wù)業管理區域内共用部位、公共設施設備的用水、用電按照居民生(shēng)活用水、用電價格标準實行。經業主大(dà)會同意，改變用途不作公用的，其用水、用電價格标準按照相關規定執行。
第三十八條 通過物(wù)業管理區域内城市道路及其綠化、市政公共設施的維修養護由市政、園林主管部門負責。通過物(wù)業管理區域内的公共汽車(chē)道路的保潔工(gōng)作由環衛部門負責。物(wù)業服務企業收集業主的生(shēng)活垃圾後負責運到垃圾中(zhōng)轉站，中(zhōng)轉站至垃圾場的清運及産生(shēng)的相關費(fèi)用由環衛部門負責。業主電表及表前的供電管線及設備的維修養護，由供電部門負責。業主水表及表前的供水管道及設備的維修養護由供水部門負責。業主燃氣表及表前的燃氣管道及設備的維修養護由供氣部門負責。通信、有線電視等單位，應承擔相關的管理和設施設備維修、養護責任。
第三十九條 業主和物(wù)業使用人使用物(wù)業，應當遵守法律、法規、規章和管理規約（臨時管理規約）的規定。
業主和物(wù)業使用人使用物(wù)業，應當按照有利于物(wù)業安全使用、公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，正确處理供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生(shēng)、環境保護等方面相鄰關系。
第四十條 業主、物(wù)業使用人将住宅改變爲經營性用房，除遵守法律、法規、規章和管理規約外(wài)，應當征得利害關系業主同意，并依法辦理相關手續。
第四十一(yī)條 物(wù)業服務企業從事物(wù)業維護、修繕、檢查等工(gōng)作時，業主或者物(wù)業使用人應當提供方便。
第四十二條 物(wù)業管理區域内規劃用于停放(fàng)汽車(chē)的車(chē)庫、車(chē)位應當首先滿足業主的停車(chē)需要。
規劃用于停放(fàng)汽車(chē)的車(chē)庫、車(chē)位的歸屬，由建設單位通過出售、附贈或者出租等方式約定，并向全體(tǐ)業主公布車(chē)庫、車(chē)位處分(fēn)情況。
占用業主共有的道路或者其他場地用于停放(fàng)汽車(chē)的車(chē)位，屬于業主共有。
第四十三條 利用物(wù)業管理區域内道路、綠地、其他公共場所、共有房屋、共用設施設備、共用部位進行經營的，應當征得有利害關系的業主同意，并經業主大(dà)會或經專有部分(fēn)占建築物(wù)總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，按照規定辦理有關手續。所得收益在扣除成本（人工(gōng)、維護和稅費(fèi)等）後應當按照業主大(dà)會的決定使用，并向全體(tǐ)業主公布實際收入和支出情況，接受業主委員(yuán)會的質詢。
第四十四條 業主所購置的物(wù)業，應該按照《住宅專項維修資(zī)金管理辦法》交存房屋維修資(zī)金。
2008年6月1日之前所購物(wù)業，按照規定标準由物(wù)業服務企業或業主委員(yuán)會代爲收繳的房屋維修資(zī)金，要加強使用監管，防止挪作他用，物(wù)業主管部門有權采取調查、查閱賬目、專項審計等方式進行監督；2008年6月1日以後所購物(wù)業，業主按照新的繳納标準歸集交存至房屋維修資(zī)金歸集管理中(zhōng)心專戶儲存，專款專用。
房屋維修資(zī)金用于房屋共用部位、共用設施設備等公共部分(fēn)保修期滿後的維修、更新和改造，由業主按照所擁有的建築面積比例分(fēn)攤；需要維修、更新和改造的物(wù)業項目，其維修方案和維修費(fèi)用須由占總人數2/3以上的業主簽字同意後方可使用。房屋維修資(zī)金在業主委員(yuán)會成立前由房屋維修資(zī)金歸集管理中(zhōng)心代管。業主委員(yuán)會成立後，可根據業主大(dà)會決議，由物(wù)業服務企業和業主委員(yuán)會雙方負責人同時到房屋維修資(zī)金歸集管理中(zhōng)心辦理手續，按照規定程序将房屋維修資(zī)金移交給其他單位代管；未決定移交的由房屋維修資(zī)金歸集管理中(zhōng)心繼續代管。業主大(dà)會開(kāi)立的房屋維修資(zī)金賬戶，須接受房屋維修資(zī)金歸集管理中(zhōng)心的監督。
第四十五條 建設單位應當按照國家、省規定的保修期限和保修範圍承擔保修期間的物(wù)業保修責任。建設單位可以委托物(wù)業服務企業維修，也可以自行組織維修。
建設單位在物(wù)業交付使用辦理權屬初始登記手續前，應當按照國家、省、市有關規定一(yī)次性向物(wù)業主管部門交納物(wù)業保修金。
物(wù)業保修金繳存、使用、退還、管理和監督辦法，由市物(wù)業主管部門會同市财政、市價格主管部門另行制定。
第四十六條 物(wù)業服務企業應當加強對物(wù)業的巡查，發現存在安全隐患的，按照物(wù)業服務合同的約定及時進行維修養護或者通知(zhī)責任人及時維修養護，消除隐患。責任人不履行維修養護義務的，經業主大(dà)會或者業主委員(yuán)會同意，可由物(wù)業服務企業代爲維修養護，所需費(fèi)用由責任人承擔。
