物(wù)業承接查驗辦法

　　第一(yī)條 爲了規範物(wù)業承接查驗行爲，加強前期物(wù)業管理活動的指導和監督，維護業主的合法權益，根據《中(zhōng)華人民共和國物(wù)權法》、《中(zhōng)華人民共和國合同法》和《物(wù)業管理條例》等法律法規的規定，制定本辦法。
　　第二條 本辦法所稱物(wù)業承接查驗，是指承接新建物(wù)業前，物(wù)業服務企業和建設單位按照國家有關規定和前期物(wù)業服務合同的約定，共同對物(wù)業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。
　　第三條 物(wù)業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分(fēn)明以及保護業主共有财産的原則。
　　第四條 鼓勵物(wù)業服務企業通過參與建設工(gōng)程的設計、施工(gōng)、分(fēn)戶驗收和竣工(gōng)驗收等活動，向建設單位提供有關物(wù)業管理的建議，爲實施物(wù)業承接查驗創造有利條件。
　　第五條 國務院住房和城鄉建設主管部門負責全國物(wù)業承接查驗活動的指導和監督工(gōng)作。
　　縣級以上地方人民政府房地産行政主管部門負責本行政區域内物(wù)業承接查驗活動的指導和監督工(gōng)作。
　　第六條 建設單位與物(wù)業買受人簽訂的物(wù)業買賣合同，應當約定其所交付物(wù)業的共用部位、共用設施設備的配置和建設标準。
　　第七條 建設單位制定的臨時管理規約，應當對全體(tǐ)業主同意授權物(wù)業服務企業代爲查驗物(wù)業共用部位、共用設施設備的事項作出約定。
　　第八條 建設單位與物(wù)業服務企業簽訂的前期物(wù)業服務合同，應當包含物(wù)業承接查驗的内容。
　　前期物(wù)業服務合同就物(wù)業承接查驗的内容沒有約定或者約定不明确的，建設單位與物(wù)業服務企業可以協議補充。
　　不能達成補充協議的，按照國家标準、行業标準履行；沒有國家标準、行業标準的，按照通常标準或者符合合同目的的特定标準履行。
　　第九條 建設單位應當按照國家有關規定和物(wù)業買賣合同的約定，移交權屬明确、資(zī)料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物(wù)業。
　　第十條 建設單位應當在物(wù)業交付使用15日前，與選聘的物(wù)業服務企業完成物(wù)業共用部位、共用設施設備的承接查驗工(gōng)作。
　　第十一(yī)條 實施承接查驗的物(wù)業，應當具備以下(xià)條件：
　　（一(yī)）建設工(gōng)程竣工(gōng)驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；
　　（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；
　　（三）教育、郵政、醫療衛生(shēng)、文化體(tǐ)育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；
　　（四）道路、綠地和物(wù)業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；
　　（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書(shū)；
　　（六）物(wù)業使用、維護和管理的相關技術資(zī)料完整齊全；
　　（七）法律、法規規定的其他條件。
　　第十二條 實施物(wù)業承接查驗，主要依據下(xià)列文件：
　　（一(yī)）物(wù)業買賣合同；
　　（二）臨時管理規約；
　　（三）前期物(wù)業服務合同；
　　（四）物(wù)業規劃設計方案；
　　（五）建設單位移交的圖紙(zhǐ)資(zī)料；
　　（六）建設工(gōng)程質量法規、政策、标準和規範。
　　第十三條 物(wù)業承接查驗按照下(xià)列程序進行：
　　（一(yī)）确定物(wù)業承接查驗方案；
　　（二）移交有關圖紙(zhǐ)資(zī)料；
　　（三）查驗共用部位、共用設施設備；
　　（四）解決查驗發現的問題；
　　（五）确認現場查驗結果；
　　（六）簽訂物(wù)業承接查驗協議；
　　（七）辦理物(wù)業交接手續。
　　第十四條 現場查驗20日前，建設單位應當向物(wù)業服務企業移交下(xià)列資(zī)料：
　　（一(yī)）竣工(gōng)總平面圖，單體(tǐ)建築、結構、設備竣工(gōng)圖，配套設施、地下(xià)管網工(gōng)程竣工(gōng)圖等竣工(gōng)驗收資(zī)料；
　　（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資(zī)料；
　　（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；
　　（四）物(wù)業質量保修文件和物(wù)業使用說明文件；
　　（五）承接查驗所需的其他資(zī)料。
　　未能全部移交前款所列資(zī)料的，建設單位應當列出未移交資(zī)料的詳細清單并書(shū)面承諾補交的具體(tǐ)時限。
　　第十五條 物(wù)業服務企業應當對建設單位移交的資(zī)料進行清點和核查，核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。
　　第十六條 物(wù)業服務企業應當對下(xià)列物(wù)業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：
　　（一(yī)）共用部位：一(yī)般包括建築物(wù)的基礎、承重牆體(tǐ)、柱、梁、樓闆、屋頂以及外(wài)牆、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；
　　（二）共用設備：一(yī)般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；
　　（三）共用設施：一(yī)般包括道路、綠地、人造景觀、圍牆、大(dà)門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車(chē)（非機動車(chē)）停車(chē)設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物(wù)業服務用房等。
　　第十七條 建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作爲物(wù)業服務企業現場檢查和驗收的内容。
　　第十八條 現場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，查驗物(wù)業共用部位、共用設施設備的配置标準、外(wài)觀質量和使用功能。
　　第十九條 現場查驗應當形成書(shū)面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗範圍、查驗方法、存在問題、修複情況以及查驗結論等内容，查驗記錄應當由建設單位和物(wù)業服務企業參加查驗的人員(yuán)簽字确認。
　　第二十條 現場查驗中(zhōng)，物(wù)業服務企業應當将物(wù)業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情形，書(shū)面通知(zhī)建設單位，建設單位應當及時解決并組織物(wù)業服務企業複驗。
　　第二十一(yī)條 建設單位應當委派專業人員(yuán)參與現場查驗，與物(wù)業服務企業共同确認現場查驗的結果，簽訂物(wù)業承接查驗協議。
　　第二十二條 物(wù)業承接查驗協議應當對物(wù)業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明确約定。
　　第二十三條 物(wù)業承接查驗協議作爲前期物(wù)業服務合同的補充協議，與前期物(wù)業服務合同具有同等法律效力。
　　第二十四條 建設單位應當在物(wù)業承接查驗協議簽訂後10日内辦理物(wù)業交接手續，向物(wù)業服務企業移交物(wù)業服務用房以及其他物(wù)業共用部位、共用設施設備。
　　第二十五條 物(wù)業承接查驗協議生(shēng)效後，當事人一(yī)方不履行協議約定的交接義務，導緻前期物(wù)業服務合同無法履行的，應當承擔違約責任。
　　第二十六條 交接工(gōng)作應當形成書(shū)面記錄。交接記錄應當包括移交資(zī)料明細、物(wù)業共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等内容。交接記錄應當由建設單位和物(wù)業服務企業共同簽章确認。
　　第二十七條 分(fēn)期開(kāi)發建設的物(wù)業項目，可以根據開(kāi)發進度，對符合交付使用條件的物(wù)業分(fēn)期承接查驗。建設單位與物(wù)業服務企業應當在承接後一(yī)期物(wù)業時，辦理物(wù)業項目整體(tǐ)交接手續。
　　第二十八條 物(wù)業承接查驗費(fèi)用的承擔，由建設單位和物(wù)業服務企業在前期物(wù)業服務合同中(zhōng)約定。沒有約定或者約定不明确的，由建設單位承擔。
　　第二十九條 物(wù)業服務企業應當自物(wù)業交接後30日内，持下(xià)列文件向物(wù)業所在地的區、縣（市）房地産行政主管部門辦理備案手續：
　　（一(yī)）前期物(wù)業服務合同；
　　（二）臨時管理規約；
　　（三）物(wù)業承接查驗協議；
　　（四）建設單位移交資(zī)料清單；
　　（五）查驗記錄；
　　（六）交接記錄；
　　（七）其它承接查驗有關的文件。
　　第三十條 建設單位和物(wù)業服務企業應當将物(wù)業承接查驗備案情況書(shū)面告知(zhī)業主。
　　第三十一(yī)條 物(wù)業承接查驗可以邀請業主代表以及物(wù)業所在地房地産行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物(wù)業承接查驗的過程和結果可以公證。
　　第三十二條 物(wù)業交接後，建設單位未能按照物(wù)業承接查驗協議的約定，及時解決物(wù)業共用部位、共用設施設備存在的問題，導緻業主人身、财産安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
　　第三十三條 物(wù)業交接後，發現隐蔽工(gōng)程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修複；給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。
　　第三十四條 自物(wù)業交接之日起，物(wù)業服務企業應當全面履行前期物(wù)業服務合同約定的、法律法規規定的以及行業規範确定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當緻使物(wù)業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。
　　第三十五條 物(wù)業服務企業應當将承接查驗有關的文件、資(zī)料和記錄建立檔案并妥善保管。
　　物(wù)業承接查驗檔案屬于全體(tǐ)業主所有。前期物(wù)業服務合同終止，業主大(dà)會選聘新的物(wù)業服務企業的，原物(wù)業服務企業應當在前期物(wù)業服務合同終止之日起10日内，向業主委員(yuán)會移交物(wù)業承接查驗檔案。
　　第三十六條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物(wù)業共用部位、共用設施設備的保修責任。
　　建設單位可以委托物(wù)業服務企業提供物(wù)業共用部位、共用設施設備的保修服務，服務内容和費(fèi)用由雙方約定。
　　第三十七條 建設單位不得憑借關聯關系濫用股東權利，在物(wù)業承接查驗中(zhōng)免除自身責任，加重物(wù)業服務企業的責任，損害物(wù)業買受人的權益。
　　第三十八條 建設單位不得以物(wù)業交付期限屆滿爲由，要求物(wù)業服務企業承接不符合交用條件或者未經查驗的物(wù)業。
　　第三十九條 物(wù)業服務企業擅自承接未經查驗的物(wù)業，因物(wù)業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物(wù)業服務企業應當承擔相應的賠償責任。
　　第四十條 建設單位與物(wù)業服務企業惡意串通、弄虛作假，在物(wù)業承接查驗活動中(zhōng)共同侵害業主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。
　　第四十一(yī)條 物(wù)業承接查驗活動，業主享有知(zhī)情權和監督權。物(wù)業所在地房地産行政主管部門應當及時處理業主對建設單位和物(wù)業服務企業承接查驗行爲的投訴。
　　第四十二條 建設單位、物(wù)業服務企業未按本辦法履行承接查驗義務的，由物(wù)業所在地房地産行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作爲不良經營行爲記入企業信用檔案，并予以通報。
　　第四十三條 建設單位不移交有關承接查驗資(zī)料的，由物(wù)業所在地房地産行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，并按照《物(wù)業管理條例》第五十九條的規定處罰。
　　第四十四條 物(wù)業承接查驗中(zhōng)發生(shēng)的争議，可以申請物(wù)業所在地房地産行政主管部門調解，也可以委托有關行業協會調解。
　　第四十五條 前期物(wù)業服務合同終止後，業主委員(yuán)會與業主大(dà)會選聘的物(wù)業服務企業之間的承接查驗活動，可以參照執行本辦法。
　　第四十六條 省、自治區、直轄市人民政府住房和城鄉建設主管部門可以依據本辦法，制定實施細則。
　　第四十七條 本辦法由國務院住房和城鄉建設主管部門負責解釋。
　　第四十八條 本辦法自2011年1月1日起施行。